بازدیدها: ۳۴۵
«اخطاریه» در قوانین، مقررات و بخشنامه‌های ثبتی
تکلیف به صدور اخطاریه در بعضی از قوانین و مقررات ثبتی به صراحت بیان شده که به دلیل وجود همین صراحت قانونی، اختلاف نظری در بین نبوده و به شیوه یکسانی عمل می‌شود. اما در مواردی به علت گویا نبودن مقررات و بخشنامه‌ها یا سکوت قانون‌گذار دچار ابهام شده و با توجه به برداشت‌های متفاوت از قوانین و استخراج وحدت ملاک شاهد اختلاف رویه عملی بین دفاتر اسناد رسمی هستیم.
در این نوشتار به بررسی لزوم یا عدم لزوم ارسال اخطاریه با توجه به مندرجات مواد قانونی و مقررات مربوطه پرداخته خواهد شد.
ارسال اخطاریه در اسناد اجاره
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۰۵/۰۲ مجلس شورای ملی: مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد بعنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.
بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۰۵/۰۲ مجلس شورای ملی:
ماده ۱۴– در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
بند ۹– در صورتیکه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردیکه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند باستناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها بدادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را بنفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر بپرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره ۱– در صورتیکه مستأجر د و بار ظرف یکسال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر بموجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
بند ۴۴ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (ثبت شماره حساب بانکی موجر موقع تنظیم سند اجاره): به منظور رفاه حال مراجعین و فراهم آوردن امکانات هر چه بیشتر در جهت تسهیل کار آن‌ها مقرر می‌دارد:
۱– در موقع تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی به تقاضای بستانکار شماره حساب جاری او را در یکی از بانک‌ها در متن سند قید و تصریح شود که بدهکار بتواند بدهی خود را بر اساس شروط و مندرجات سند به حساب جاری بستانکار که در متن سند قید شده واریز نماید، در این صورت پس از واریز دین به بانک بدهکار بایستی اصل فیش پرداختی را به دفترخانه تنظیم کننده سند تسلیم و فتوکپی آن را نزد خود نگهدارد.
۲– در مورد اسنادی که قبلاً تنظیم شده بستانکار می‌تواند به دفترخانه تنظیم کننده سند در مورد اسناد عادی به نزدیک‌ترین دفترخانه به محل وقوع ملک مراجعه و با ارسال اخطاریه رسمی شماره حساب جاری خود را در یکی از بانک‌ها به بدهکار اعلام و درخواست نماید که منبعد بدهی خود را به حساب جاری او واریز نماید، در این صورت نیز بدهکار باید پس از واریز دین به حساب جاری بستانکار طبق قسمت اخیر بند ۱ این بخشنامه عمل نماید.
بند ۴۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (صدور اجراییه بعد از صدور حکم قطعی تعدیلی): در اجرای مدلول مقررات قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب مرداد ماه سال ۱۳۵۶ مقتضی است به کلیه واحدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی واقع در حوزه تابعه ابلاغ فرمایند هرگاه حکم قطعی بر تعدیل اجاره‌بها دائر به افزایش آن از محاکم دادگستری صادر و مورد مسبوق به تنظیم اجاره‌نامه رسمی بین طرفین باشد، نظر به اینکه حکم صادره قانوناً جایگزین توافق طرفین بوده و به منزله تصریح در سند اجاره تلقی می‌گردد، لذا در مواردی که حکم مزبور به ضمیمه گواهی ابلاغ آن به مستأجر از طرف موجود به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره ابراز و تقاضای صدور اخطاریه به مستأجر و متعاقب آن صدور اجراییه علیه مستأجر به پرداخت آن از تاریخ ابلاغ حکم قطعی به بعد خالی از ایراد قانونی بوده و دفاتر اسناد رسمی و مراجع اجرای ثبت مکلف به انجام این درخواست می‌باشند.
بند ۵۲ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (پرداخت مال‌الاجاره به حساب سپرده موقت): در زمینه تحقق نظر سازمان ثبت و امکان اجرای سیستم پرداخت مال‌الاجاره به بانک اخیراً بانک ملی ایران در کلیه شعب خود در مرکز و شهرستان‌ها حساب مخصوص به نام حساب سپرده موقت افتتاح و دستورالعمل لازم نیز صادر نموده و با این ترتیب اجرای رویه مزبور را در تهران از تاریخ بیستم شهریور ماه ۱۳۵۵ و در شهرستان‌ها از تاریخ یکم مهر ماه سال جاری مقرر می‌دارد به منظور تأمین رفاه حال مراجعین سردفتران اسناد رسمی کوشش نمایند، حتی‌المقدور بستانکاران اسناد رسمی را مکلف به افتتاح و اعلام شماره حساب بانکی خود بنمایند تا برای بدهکاران از نظر واریز بدهی خود تسهیلات لازم فراهم باشد و دفاتر اسناد رسمی مکلفند پس از اعلام شماره حساب بانکی به وسیله بستانکار مراتب را فوراً به وسیله اخطاریه به بدهکار ابلاغ نمایند.
ارسال اخطاریه در اسناد پیش فروش
ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ مجلس شورای اسلامی با اصلاحات و الحاقات بعدی: در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ارسال اخطاریه به بدهکاران بانکی
ردیف ۲۱۳ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی– سؤال: اخیراً، بانک‌های مرتهن طی مکاتباتی با دفاتر اسناد رسمی درخواست صدور و ابلاغ اخطاریه به راهنین و بدهکاران سند رهنی جهت پرداخت اقساط معوقه را داشته که برخی از دفاتر، خواسته بانک را اجابت و برخی به لحاظ عدم وجود مستند از درخواست بانک استنکاف می‌نمایند.
آیا درخواست بانک و اجابت آن مجوز قانونی دارد یا خیر؟
جواب: ایجاد هرگونه تکلیف برای دفاتر اسناد رسمی نیاز به مجوز قانونی دارد. (دفاتر تکلیفی به صدور اخطاریه ندارند)
بخشنامه شماره ۶۴/۵۲۶۷ مورخ ۱۳۸۹/۰۶/۲۳ کانون سردفتران و دفتریاران مؤیده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به موجب نامه شماره ۸۹/۹۴۴۴۶ مورخه ۱۳۸۹/۰۶/۰۶ اداره کل دفتر حقوقی و امور بین‌الملل سازمان ثبت
ارسال اخطاریه در تنظیم و صدور اجراییه
ماده ۱۶ آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی (مصوب ۱۳۸۷): در کلیه اسناد رسمی بایستی اقامتگاه متعاملین به طور وضوح در سند قید شود. اقامتگاه متعاملین همان است که در سند قید شده و مادام که تغییر اقامتگاه خود را قبل از صدور اجرائیه به دفترخانه و قبل از ابلاغ به اجرا با نشانی صحیح با ذکر نام خیابان و کوچه و شماره پلاک شهرداری محل اقامت اعم از خانه، مغازه، محل کار و غیره که بتوان اجرائیه را به آنجا ابلاغ کرد، اطلاع ندهند کلیه برگهای اجرائیه – اخطاریه‌های اجرائی به محلی که در سند قید شده ابلاغ می‌شود و متعهد نمی‌تواند به عذر عدم اطلاع، متعذر گردد. دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق مکلفند پس از صدور اجرائیه مراتب را به آخرین نشانی متعهد از طریق پست سفارشی به او اطلاع دهند و برگهای اجرائیه را به ضمیمه قبض پست سفارشی با سایر مدارک جهت تشکیل پرونده و ابلاغ اجرائیه و عملیات اجرائی به ثبت محل در قبال اخذ رسید تحویل دهند.
ماده ۱۶ فوق‌الاشعار در سال ۱۳۹۸ اصلاح و فی‌الحال متن ماده از این قرار است: «در ابلاغ الکترونیکی، مخاطب نمی‌تواند اظهار بی‌اطلاعی کند؛ مگر اینکه ثابت نماید به لحاظ عدم دسترسی یا نقص در سامانه یا سیستم الکترونیک ابلاغ یا شبکه مخابراتی از مفاد ابلاغ مطلع نشده است. خودداری از مراجعه به سامانه ابلاغ، به منزله استنکاف از قبول اوراق اجرایی بوده و ابلاغ محسوب می‌گردد.»
بنابراین موضوع تکلیف دفاتر به ارسال اخطاریه قبل از صدور اجراییه در متن آیین‌نامه اصلاح و اکنون به موجب ماده ۱۶ اصلاحی، دفاتر اسناد رسمی تکلیفی مبنی بر ارسال اخطاریه به هنگام صدور اجراییه ندارند.
ارسال اخطاریه در انتقال اجرایی
قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶: در فصل سوم و چهارم (مواد ۱۱۳ الی ۱۴۵) به موضوع انتقال اجرایی پرداخته است.
در متن ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی آمده: هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می‌نماید.
حال این سؤال پیش می‌آید که آیا قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی (اعم از دادگستری یا ثبت) تکلیفی به ارسال اخطاریه به محکوم‌علیه داریم یا خیر؟
در هیچ‌یک از قوانین صحبتی از ارسال اخطاریه و اجبار و الزام دفاتر اسناد رسمی به ارسال اخطاریه نشده است.
در نظریه مشورتی کانون هم آمده: ۱۸۳– در پاسخ به پرسش دفتر ۴ اردبیل: آیا برای دفاتر اسناد رسمی قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی املاک بر طبق اجرائیه صادره دادگستری یا ثبت، تکلیف اخطار به محکوم‌علیه جهت اطلاع از انتقال و ارائه اسناد و مدارک وجود دارد؟ جواب– با توجه به قوانین و مقررات جاری تکلیفی برای دفاتر اسناد رسمی مبنی بر اخطاریه به محکوم‌علیه پیش‌بینی نشده است.
در همین راستا از مفاد ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۰۵/۰۲ مجلس شورای ملی که مقرر می‌دارد: «در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده ۶ این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یکماه بترتیب مقرر در حکم، اجاره‌نامه تنظیم کنند. هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود بتقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضر بامضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادگاه اجاره‌نامه را بمدت یکسال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر بامضاء نشود دادگاه در صورتیکه عذر مستأجر را موجه نداند بتقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است.» نیز می‌توان به عنوان وحدت ملاک جهت عدم الزام دفاتر به ارسال اخطاریه در اسناد انتقال اجرایی استفاده نمود.
از منظر دیگر می‌توان گفت: اجرائیه صادره، همان اخطاری است که محکوم‌علیه به موجب آن مکلف می‌باشد ظرف ۱۰ روز مفاد حکم صادره را اجرا کند یا تدابیری برای اجرای آن بیندیشد که در صورت انقضای مهلت مذکور، اجرای احکام با ارسال نامه‌ای به همراه مستندات درخواست تنظیم سند انتقال اجرایی را از دفترخانه می‌نماید.
مضافاً اینکه به موجب ماده ۱۰ قانون اجرای احکام مدنی که مقرر داشته: «اگر محکوم‌علیه قبل از ابلاغ اجراییه محجور یا فوت شود اجراییه حسب مورد به ولی، قیم، امین، وصی، ورثه یا مدیر ترکه او ابلاغ می‌گردد و هرگاه حجر یا فوت محکوم‌علیه بعد از ابلاغ اجراییه باشد مفاد اجراییه و عملیات انجام شده به وسیله ابلاغ اخطاریه به آن‌ها اطلاع داده خواهد شد.» به نظر می‌رسد اصل بر طی تمامی تشریفات دادرسی و ابلاغات لازم توسط مراجع قضایی باشد.
ارسال اخطاریه در عزل وکیل
در خصوص الزام به صدور اخطاریه پس از عزل وکیل به علت فقدان مقرره قانونی خاص، وحدت رویه‌ای موجود نیست و برخی معتقد به ارسال اخطاریه و برخی به علت عدم صراحت قانونی امر ارسال اخطاریه را لازم نمی‌دانند.
در ذیل به بررسی مواد قانونی مربوطه و بررسی برخی دلایل مخالفان و موافقان ارسال اخطاریه پرداخته می‌شود.
در ماده ۶۷۸ قانون مدنی آمده است: وکالت به طرق ذیل مرتفع می‌شود:
۱– به عزل موکل
۲– به استعفای وکیل
۳– به موت یا جنون وکیل یا موکل
در ماده ۶۸۰ قانون مدنی آمده است: «تمام اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزل به او در حدود وکالت خود بنماید نسبت به موکل نافذ است»
طرفداران لزوم ارسال اخطاریه در عزل وکیل معتقدند: با توجه به مواد فوق‌الاشعار عمل عزل زمانی به صورت کامل انجام پذیرفته و محقق می‌شود که موکل وکیل را عزل نموده و این خبر عزل نیز به اطلاع وکیل برسد (صدور اخطاریه) و اگر اخطاریه صادر نشود به نوعی عمل عزل به صورت کامل تحقق نیافته و نافذ نیست و اعمال وکیل نسبت به موکل دارای اعتبار است و این دو ماده درواقع مکمل یکدیگر هستند و یک عمل حقوقی برای نیل به نتیجه غایی و مطلوب از ابتدا تا انتها باید به درستی انجام شود و چنانچه صرفاً به مفاد ماده ۶۷۸ عمل شود و اطلاع‌رسانی به وکیل تعیین تکلیف نگردد، این امر تبعاتی را به دنبال خواهد داشت از جمله ادامه‌دار بودن اعتبار وکالت که می‌تواند باعث ادعای موکل و ایجاد مسئولیت برای سردفتر گردد.
مخالفین لزوم ارسال اخطاریه در عزل وکیل معتقدند: هیچ‌گونه تکلیف و مقرره‌ای وجود ندارد که برابر آن سردفتر ملزم به ارسال اخطاریه هنگام عزل وکیل باشد و درواقع عمل عزل را مستند به اقدام موکل دانسته و بر همین اساس وظیفه اطلاع‌رسانی به وکیل را نیز بر عهده وی (موکل) قرار داده و صرف انجام تشریفات عزل در دفترخانه را مکفی و حتی در صورت عدم تعیین تکلیف در خصوص چگونگی اطلاع‌رسانی به وکیل، آن را موجبی برای مسئولیت سردفتر نمی‌دانند.
در بین مخالفین ارسال اخطاریه عده‌ای مقید به لزوم تعیین تکلیف نحوه اطلاع‌رسانی به وکیل ضمن انجام عمل عزل بوده و مسئولیت اطلاع به وکیل را بر عهده موکل که همان ذینفع می‌باشد قرار می‌دهند و در مجموع، مخالفین ارسال اخطاریه معتقدند که در هنگام وجود تردید اصل بر عدم تکلیف بوده و با توجه به فقدان نص قانونی، دفاتر الزامی به ارسال اخطاریه در هنگام عزل وکیل نداشته و صرف اطلاع‌رسانی توسط موکل به هر نحوی از انحاء و یا حتی پیامک ارسالی به شماره تلفن همراه وکیل ثبت شده در سامانه ثنا به هنگام تنظیم خدمت ثبتی عزل وکیل توسط دفترخانه کفایت امر می‌کند.
ارسال اخطاریه در استعفای وکیل
در خصوص ارسال اخطاریه توسط دفاتر اسناد رسمی در هنگام استعفای وکیل نیز همانند عزل وکیل، مقررات خاصی وضع نگردیده است و تکلیفی متوجه دفاتر نیست؛ ولیکن توجه به مفاد ماده ۳۹ قانون آئین دادرسی مدنی در دادگاه‌های عمومی و انقلاب مصوب ۱۳۷۹ که مقرر داشته: «در صورتی که وکیل استعفای خود را به دادگاه اطلاع دهد، دادگاه به موکل اخطار می‌کند که شخصاً یا توسط وکیل جدید، دادرسی را تعقیب نماید و دادرسی تا مراجعه موکل یا معرفی وکیل جدید حداکثر به مدت یک ماه متوقف می‌گردد. وکیلی که دادخواست تقدیم کرده در صورت استعفاء، مکلف است آن را به اطلاع موکل خود برساند و پس از آن موضوع استعفای وکیل و اخطار رفع نقص توسط دادگاه به موکل ابلاغ می‌شود، رفع نقص به عهده موکل است.» نیز خالی از لطف نیست.
شاید بتوان از وحدت ملاک ناشی از مندرجات ماده فوق چنین استنباط و نتیجه‌گیری نمود که وقتی وکیل استعفای خود را به دادگاه اطلاع می‌دهد، دادگاه نیز باید با ارسال اخطار به موکل او را از استعفای وکیل آگاه نماید. در مورد مشابه، اگر وکیل استعفای خود را به دفترخانه اطلاع دهد، دفتر اسناد رسمی نیز می‌تواند با صدور اخطاریه به موکل وی را از این مسئله آگاه نماید تا جلوی ضرر موکل گرفته شود و خلل و وقفه‌ای در کار موکل حاصل نشده و موجبات اضرار او فراهم نگردد.
گردآوری مطالب فوق صرفاً جهت آشنایی با مقررات و قوانین مربوط به اخطاریه در قوانین و مقررات ثبتی انجام شده و مسئولیت استفاده و استناد بر عهده خواننده بوده و بدیهی است نگارنده هیچ‌گونه مسئولیتی بر عهده نخواهد داشت.
