بازدیدها: ۰
صدور اجراییه شارژ آپارتمان: راهنمای وصول بدون دادگاه
اگر همسایهای از پرداخت شارژ آپارتمان امتناع میکند، نیازی به دادگاه ندارید. طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، مدیر ساختمان میتواند با ارسال اظهارنامه رسمی و مراجعه به دفترخانه، برای وصول شارژ معوقه و توقیف اموال بدهکار اقدام کند. در این راهنما، مراحل و مدارک صدور اجراییه شارژ آپارتمان را گامبهگام توضیح دادهایم.
چرا اجراییه شارژ آپارتمان بهتر از دادگاه است؟
- سرعت: فرآیند ثبتی سریعتر از دادرسی دادگاه است.
- هزینه کمتر: هزینههای اقدام ثبتی بهمراتب کمتر از دادرسی است.
- قدرت اجرایی مستقیم: امکان توقیف فوری حساب بانکی، خودرو یا پلاک ثبتی بدهکار.
- حفظ اقتدار مدیریت: پایانی بر تنشهای روزمره با ساکنان خاطی.
مراحل صدور اجراییه شارژ آپارتمان (گامبهگام)
گام ۱: ارسال اظهارنامه رسمی
مدیر ساختمان باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، اظهارنامهای با ذکر مبلغ بدهی و صورتریز آن به مالک بدهکار ارسال کند. طبق نظریه مشورتی جدید (شماره ۱۴۰۴/۱۷۴۵۵۷)، ذکر مبلغ کل کافی نیست و صورتریز بدهی باید در متن یا ضمیمه اظهارنامه باشد.
گام ۲: مهلت ۱۰ روزه به بدهکار
بدهکار از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، ۱۰ روز فرصت دارد بدهی خود را بپردازد.
گام ۳: قطع خدمات مشترک (اختیاری)
اگر بدهکار پرداخت نکرد، مدیر میتواند خدمات مشترک مثل شوفاژ، آب گرم، برق و گاز را قطع کند. این اقدام میتواند فشار مؤثری برای وصول شارژ باشد.
گام ۴: مراجعه به دفترخانه
پس از پایان مهلت ۱۰ روزه، مدیر با مدارک لازم به دفتر اسناد رسمی واقع در شهر محل وقوع ملک مراجعه میکند.
گام ۵: صدور اجراییه و توقیف اموال
دفترخانه پرونده را به اداره اجرای ثبت ارسال میکند و اجراییه برای توقیف اموال بدهکار صادر میشود. در صورت عدم پرداخت، اموال بدهکار از طریق مزایده فروخته میشود.
مدارک لازم برای صدور اجراییه شارژ آپارتمان (ساختمان)
- کارت ملی و شناسنامه مدیر یا هیئتمدیره ساختمان.
- مدارک اثبات سمت: صورتجلسه انتخاب مدیر یا هیئتمدیره.
- اظهارنامه ابلاغشده به مالک بدهکار.
- گواهی ابلاغ به مالک بدهکار.
- صورتریز بدهی: لیست هزینههای مشترکی که مالک پرداخت نکرده است.
- پلاک ثبتی اصلی ساختمان (از سند مالکیت واحد قابل استخراج است).
- کدپستی واحد بدهکار.
- تقاضانامه تکمیلشده اجراییه (فرم را دفترخانه در اختیار متقاضی قرار میدهد).
سوالات متداول درباره اجراییه شارژ آپارتمان
آیا برای صدور اجراییه شارژ آپارتمان باید به دادگاه بروم؟
خیر. طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، شما میتوانید مستقیماً از طریق دفترخانه و اداره اجرای ثبت اقدام کنید.
اگر بدهکار به میزان بدهی اعتراض کند، اجراییه متوقف میشود؟
خیر. اعتراض به میزان بدهی مانع صدور اجراییه نیست، مگر اینکه بدهکار دستور موقت توقف از دادگاه صالح بگیرد.
آیا برای خسارت به مشاعات هم میتوان اجراییه صادر کرد؟
خیر. این مسیر فقط برای هزینههای مشترک مستمر (شارژ) است. برای خسارت به مشاعات باید دادخواست حقوقی جداگانه ثبت شود.
آیا اجراییه شارژ آپارتمان برای ساختمانهای تجاری و اداری هم هست؟
بله. قانون تملک آپارتمانها شامل هر ساختمانی با واحدهای مستقل و قسمتهای مشترک میشود؛ اعم از مسکونی، تجاری یا اداری.
جمعبندی: صدور اجراییه شارژ آپارتمان
صدور اجراییه شارژ آپارتمان یک مسیر سریع، قانونی و کمهزینه برای وصول شارژ معوقه است. با رعایت مراحل و مدارک بالا، میتوانید بدون نیاز به دادگاه، مطالبات ساختمان را وصول کنید.
نظریه مشورتی در خصوص وصول هزینههای مشترک آپارتمان
شماره: ۱۴۰۴/۱۷۴۵۵۷
تاریخ: ۱۴۰۴/۰۹/۱۷
بازگشت به مکاتبه شماره ۱۱۵/۱۴۰۴/۵۹۸۷ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۱۶ آن اداره کل در خصوص وصول هزینههای مشترک آپارتمان، اشعار میدارد:
مدیر یا هیئتمدیره ساختمان مطابق قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۴۳ (مواد ۸ و تبصره ۱ ماده ۴، ماده ۱۰ مکرر قانون و ماده ۱۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۴۷) دارای سمت قانونی است که مطابق قانون مزبور میتواند حقوق مالکین در بخشهای مشاعی را اعمال نماید. به همین جهت نیز مقنن مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها به مدیر یا هیئتمدیره ساختمان اختیار داده است تا به منظور وصول هزینههای مشترک، با ارسال اظهارنامه برای مالک یا استفادهکنندهای که از تأدیه هزینههای مشترک به تناسب حصه اختصاصی امتناع میورزد، آن را رسما مطالبه و به حیطه وصول درآورد.
ماده ۱۰ مکرر قانون یادشده به اظهارنامه ارسالی وصف و امتیاز لازمالاجراء بخشیده و اداره ثبت محل را حسب تقاضای مدیر یا هیئتمدیره مکلف به صدور اجرائیه بر اساس اظهارنامه مزبور و اجرای آن طبق مقررات اجرای اسناد رسمی نموده است. وفق ماده مزبور، در مطالبه سهم مخاطب اظهارنامه از هزینههای مشترک، ذکر مبلغ بدهی و صورتریز آن جزء شرایط قانونی اظهارنامه میباشد. فلذا مدیر یا هیئتمدیره میبایست با ذکر صورتریز سهم مالک یا استفادهکننده از هزینههای مشترک در متن اظهارنامه یا به ضمیمه اظهارنامه، نسبت به مطالبه رسمی بدهی اقدام نماید. بنابراین در مواردی که اظهارنامه فاقد صورتریز بدهی بوده یا صورتریز بدهی پیوست اظهارنامه نباشد، صدور اجرائیه از طریق ادارات اجرا میسور نخواهد بود.
عاصف حمدالهی
مدیرکل دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی
متن آییننامه اجرای مفاد اسناد رسمی درباره اجراییه شارژ آپارتمان
ماده ۱۸۰ آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازمالاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور– برای اجرائیههای راجع به قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر و ۲ تبصره به قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۵۱ و اصلاحات بعدی باید اوراق زیر به ضمیمه تقاضانامه اجرایی به اجرای ثبت محل تسلیم شود و در تقاضانامه قید گردد که بدهکار در مدت مقرر گواهی تقدیم دادخواست اعتراض به محکمه را تسلیم نکرده است:
۱– تقاضانامه مخصوص صدور اجرائیه.
۲– رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفادهکننده.
۳– رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیران و صورت ریز سهم مالک از هزینههای مشترک.
متن قانون تملک آپارتمانها درباره اجراییه شارژ آپارتمان
ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها– در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک، از طرف مدیر یا هیأت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.
هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیأت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ– تهویه مطبوع– آب گرم– برق– گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیأت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیأت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند.
تبصره ۱– در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه میتوانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینههای معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
تبصره ۲– رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینههای مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.
تبصره ۳– نظر مدیر یا هیأت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد. این رأی قطعی است. در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.
تبصره ۴– در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینههای مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختیها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه میباشد.
